En 2026 la economía de Colombia continúa ajustándose a los efectos acumulados del ciclo restrictivo implementado por el Banco de la República desde 2022. Aunque la inflación general ha mostrado una trayectoria descendente, la transmisión de la política monetaria hacia el sistema financiero y, en particular, hacia el crédito hipotecario, sigue condicionando la dinámica del sector inmobiliario y el consumo durable.
El mecanismo de transmisión monetaria en Colombia opera principalmente a través del canal de tasas de interés, expectativas y condiciones de liquidez bancaria. Cuando el banco central eleva la tasa de referencia, el coste de fondeo para las entidades financieras aumenta progresivamente, trasladándose a tasas activas más elevadas para hogares y empresas.
En el segmento hipotecario, donde los plazos son largos y el volumen de capital comprometido es elevado, el impacto es especialmente sensible.
Estructura del mercado hipotecario colombiano
El mercado hipotecario colombiano combina créditos a tasa fija y a tasa variable indexada a la UVR, unidad ajustada por inflación. Este diseño implica que tanto la tasa de interés nominal como la dinámica inflacionaria influyen directamente en la carga financiera de los hogares.
Durante el ciclo de endurecimiento monetario, el aumento de la tasa de política elevó las tasas comerciales hipotecarias, mientras que la inflación previa incrementó el valor en UVR de las cuotas indexadas.
El resultado fue una doble presión: mayores tasas nominales y actualización del capital pendiente por inflación pasada.
Este fenómeno generó una desaceleración visible en la originación de nuevos créditos y una moderación en la demanda de vivienda.
Elasticidad del crédito frente a la tasa de política
La transmisión no es instantánea. Existe un rezago entre el movimiento de la tasa de referencia y el ajuste pleno de tasas comerciales. En Colombia, ese rezago suele oscilar entre tres y seis meses.
En 2026, aunque el Banco de la República ha comenzado a recortar gradualmente la tasa, el stock de créditos otorgados en el pico del ciclo restrictivo aún refleja condiciones financieras más exigentes.
La elasticidad de la demanda hipotecaria frente a cambios de tasas es elevada en economías emergentes, donde el ingreso disponible de los hogares es más sensible a variaciones de cuotas mensuales.
Impacto en el sector construcción y actividad económica
La desaceleración del crédito hipotecario tiene efectos multiplicadores sobre el sector construcción, uno de los mayores generadores de empleo urbano. Menor financiación implica menor venta de viviendas nuevas y ralentización de proyectos inmobiliarios.
Este canal conecta directamente con la actividad económica general. En el análisis sobre el crecimiento del sector minero-energético colombiano se señalaba que la economía enfrenta una transición estructural. La debilidad en construcción añade presión adicional sobre el crecimiento agregado.
El mercado inmobiliario no solo refleja condiciones financieras, sino también expectativas de ingreso futuro y estabilidad laboral.
Diferenciación entre vivienda de interés social y segmento alto
El impacto del endurecimiento monetario no ha sido uniforme. La vivienda de interés social, apoyada en subsidios estatales y programas de apoyo, ha mostrado mayor resiliencia relativa.
En contraste, el segmento medio y alto, más dependiente de crédito bancario convencional, ha sufrido mayor contracción en demanda.
Este patrón sugiere que la transmisión monetaria es más intensa en segmentos con menor intervención estatal directa.
Relación con expectativas inflacionarias
La política monetaria no solo actúa a través de tasas actuales, sino también mediante expectativas. Si los hogares anticipan que la inflación continuará descendiendo y que las tasas seguirán bajando, pueden postergar decisiones de compra, esperando mejores condiciones financieras.
Este comportamiento puede prolongar la desaceleración incluso después de que el banco central inicie recortes.
La credibilidad del Banco de la República es, por tanto, determinante. Mientras el mercado perciba coherencia en la trayectoria de inflación, la transmisión será ordenada.
Comparación regional
En comparación con México, donde la estabilidad cambiaria y el flujo de remesas han amortiguado ciertos efectos contractivos, Colombia enfrenta mayor sensibilidad interna debido al peso del crédito en el ciclo inmobiliario.
Además, el mercado financiero colombiano es menos profundo que el mexicano, lo que amplifica el impacto relativo de movimientos en la tasa de política.
La experiencia regional muestra que la recuperación del crédito hipotecario suele producirse con rezago respecto al inicio de recortes monetarios.
Calidad crediticia y riesgo bancario
Otro canal relevante es la calidad de cartera. Durante el pico de tasas, el incremento en morosidad hipotecaria fue moderado, pero la presión sobre ingresos reales elevó el riesgo potencial.
Los bancos han reforzado provisiones y criterios de otorgamiento, lo que restringe oferta crediticia incluso cuando la tasa de política comienza a bajar.
Esta combinación de oferta más estricta y demanda cautelosa puede ralentizar la recuperación del mercado inmobiliario.
Escenarios 2026–2027
Escenario base
La inflación continúa descendiendo, el banco central profundiza recortes graduales y el crédito hipotecario comienza a recuperarse en la segunda mitad del año.
Escenario de persistencia inflacionaria
La inflación subyacente se mantiene elevada, retrasando recortes adicionales y prolongando la debilidad inmobiliaria.
Escenario externo adverso
Volatilidad financiera global eleva primas de riesgo y encarece financiamiento, limitando recuperación del crédito.
Conclusión estratégica
La transmisión de la política monetaria al crédito hipotecario en Colombia durante 2026 evidencia los rezagos inherentes al mecanismo monetario. Aunque el ciclo restrictivo ha quedado atrás en términos de dirección, sus efectos siguen presentes en el mercado inmobiliario y en la actividad económica asociada.
La recuperación dependerá de tres factores: convergencia sostenida de la inflación, continuidad en recortes graduales y estabilidad del mercado laboral. Si estos elementos se alinean, el crédito hipotecario podría convertirse nuevamente en motor de crecimiento moderado.
La experiencia colombiana confirma que la política monetaria no actúa de manera instantánea, sino a través de canales complejos que afectan tanto expectativas como condiciones financieras reales.
