En 2026 la economía de México continúa capitalizando la relocalización industrial impulsada por tensiones geopolíticas y la reconfiguración de cadenas globales de suministro. El fenómeno del nearshoring no solo ha impactado el PIB manufacturero en estados fronterizos, como ya se analizó en el estudio sobre el impulso industrial en Nuevo León y Coahuila, sino que ha transformado de manera estructural el mercado inmobiliario industrial y el comportamiento de las Fibras especializadas en activos logísticos.
Las Fibras industriales mexicanas, equivalentes locales de los REITs, concentran portafolios de naves industriales, parques logísticos y centros de distribución estratégicamente ubicados en corredores exportadores. La demanda creciente de espacios para manufactura avanzada, almacenamiento y ensamblaje ha elevado tasas de ocupación y reducido vacancia a mínimos históricos en regiones clave del norte y Bajío.
Este entorno ha generado una expansión significativa de rentas industriales denominadas en dólares, reforzando el atractivo de estas estructuras para inversionistas institucionales.
Dinámica de ocupación y poder de fijación de precios
La tasa de ocupación en corredores como Monterrey, Saltillo y Tijuana ha superado niveles estructurales previos a la pandemia. En varios mercados, la disponibilidad de inventario Clase A es inferior al cinco por ciento, lo que otorga a propietarios poder de fijación de precios.
Las Fibras han aprovechado esta situación para renegociar contratos a niveles superiores, incorporando cláusulas de ajuste vinculadas a inflación estadounidense o índices industriales. Este comportamiento fortalece ingresos recurrentes y mejora la visibilidad de flujos futuros.
El efecto no es homogéneo. Activos ubicados en regiones con menor infraestructura o menor conectividad ferroviaria muestran menor capacidad de captura de rentas extraordinarias.
Valuación bursátil y percepción de riesgo
La capitalización bursátil de Fibras industriales ha reflejado esta expansión operativa. Sin embargo, el mercado no descuenta únicamente crecimiento de ingresos, sino también riesgos asociados a concentración geográfica y dependencia del ciclo manufacturero estadounidense.
La relación entre fortaleza del peso mexicano y flujos externos también influye en percepción de riesgo, como se analizó en el estudio sobre la correlación entre remesas y tipo de cambio. Un peso fuerte reduce incertidumbre cambiaria para inversionistas extranjeros, pero puede afectar competitividad relativa de exportaciones si la apreciación es prolongada.
Las Fibras con mayor proporción de contratos en dólares han mitigado riesgo cambiario operativo, aunque siguen expuestas a percepción macro general.
Estructura financiera y coste de capital
El ciclo de tasas altas implementado por la Reserva Federal y replicado parcialmente por el banco central mexicano elevó el coste de financiamiento en 2023–2024. En 2026, con expectativas de estabilización de tasas, el coste marginal de deuda comienza a moderarse.
Sin embargo, las Fibras altamente apalancadas enfrentan presión sobre spreads crediticios si el mercado percibe sobreoferta futura o desaceleración manufacturera en Estados Unidos.
El diferencial entre cap rate inmobiliario y coste de deuda sigue siendo determinante para expansión orgánica mediante adquisiciones.
Nearshoring como fenómeno estructural o cíclico
Una cuestión central para 2026 es si el nearshoring representa una tendencia estructural permanente o una fase intensificada por tensiones temporales.
Si la relocalización se consolida como política industrial duradera de Norteamérica, la demanda de espacio logístico en México podría mantenerse elevada durante varios años, sosteniendo crecimiento de Fibras industriales.
Si, por el contrario, la relocalización pierde impulso por cambios en política comercial estadounidense, la absorción neta podría desacelerarse y afectar expectativas de expansión futura.
Diferenciación entre Fibras
No todas las Fibras industriales presentan la misma exposición sectorial. Algunas concentran activos en manufactura automotriz, otras en comercio electrónico y logística de última milla.
Las vinculadas a cadenas automotrices enfrentan riesgo asociado a transición hacia vehículos eléctricos y cambios en reglas de origen bajo acuerdos comerciales regionales.
Las especializadas en logística urbana muestran mayor resiliencia frente a ciclos manufactureros tradicionales.
Riesgos regulatorios y fiscales
El régimen fiscal de las Fibras ha sido históricamente atractivo para inversionistas, pero cualquier modificación en tratamiento impositivo podría alterar flujos netos.
Asimismo, la política energética mexicana y disponibilidad de infraestructura eléctrica condicionan instalación de nuevas plantas industriales. Sin suministro estable y competitivo, parte del impulso nearshoring podría ralentizarse.
Escenarios 2026–2028
Escenario de consolidación
El nearshoring mantiene ritmo sostenido, la ocupación continúa elevada y las Fibras expanden portafolios con retornos atractivos.
Escenario de moderación
La absorción de espacio se normaliza, crecimiento de rentas se desacelera y valuaciones se estabilizan.
Escenario de reversión parcial
Cambios comerciales o desaceleración en Estados Unidos reducen inversión extranjera directa y aumentan vacancia.
Conclusión estratégica
El efecto del nearshoring sobre Fibras industriales mexicanas en 2026 constituye uno de los desarrollos más relevantes del mercado inmobiliario latinoamericano. La combinación de demanda estructural, contratos dolarizados y baja vacancia ha fortalecido métricas operativas y atractivo bursátil.
Sin embargo, el posicionamiento óptimo requiere análisis diferenciado por región, apalancamiento y exposición sectorial. El mercado ya descuenta parte del crecimiento futuro, por lo que la generación de alfa dependerá de identificar vehículos con ventaja logística sostenible y estructura financiera prudente.
Las Fibras industriales no son únicamente un reflejo del auge manufacturero mexicano, sino un instrumento directo para capturar el valor de la reconfiguración productiva regional.
